Страсти по ипотеке
НедвижимостьЧто будет с теми, кто взял валютные ипотечные кредиты?
В конце прошлого года часть россиян, которые брали ипотеку в долларах США, евро, швейцарских франках и японских йенах, оказались в сложной ситуации. После резкого обвала рубля, их долги перед банками выросли в несколько раз. Это при том, что реальная стоимость квартиры осталась на прежнем уровне.
Непохожие кризисы
Давайте разберемся с тем, кто, когда и зачем брал кредиты на покупку квартиры в иностранной валюте. Таких людей не так много, как может показаться - примерно одна десятая процента от общего числа взявших ипотечный кредит.
В основном — это аккуратные плательщики, которые позаботились о своих квадратных метрах в 2006-2007 годах. Они смогли пережить кризис следующих двух лет и намеренно не переводили свои кредиты в рубли.
В то время еще было выгодно кредитоваться в долларах, так как процентная ставка была ниже, чем в рублях. К примеру, по кредиту в валюте ставка равнялась в среднем 8 процентам, в рублях — 12,5-13. Соответственно, ежемесячный платеж был ниже на 9-15 процентов. Все зависело от срока кредита, первоначального взноса.
Вот только выгодно это было до тех пор, пока рубль по отношению к доллару не упал до той отметки, когда платежи сравняются.
Правительство поможет
Многие рассчитывали, что резкий скачок курса валют — явление временное и концу 2014 - началу 2015 года все стабилизируется.
Надеждам было не суждено сбыться и взлетевший доллар пока не собирается опускаться даже к отметке в 40-45 рублей. Заемщики оказались в заложниках у банков. Ежемесячные платежи стали в несколько раз выше, а просрочка грозит оплатой еще и пени. Да и банки неплательщикам грозят отнять жилье. Для многих — квартира, взятая по валютной ипотеке, единственное жилье.
В разных городах заемщики выходили на пикеты, акции с требованием обратить внимание на их проблему. И были услышаны. В некоторых банках пошли на встречу своим клиентам и запустили специальные программы реструктуризации кредитов и отмене платежей по некоторым комиссиям.
Во взаимоотношения между банками и валютными заемщиками вмешался Центральный банк России, который направил в коммерческие банки письмо с рекомендациями об облегчении условий ипотечных кредитов, оформленных в иностранной валюте.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина рекомендовала банкам перевести валютные займы, оформленные до 1 января 2015 года, из иностранной валюты в российские рубли.
"При конвертации рекомендуется: использовать официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю, установленный Банком России по состоянию на 01.10.2014", – говорится в письме.
В этом случае банкам придется пересчитать кредиты по курсу 39,38 руб. за доллар и 49,98 руб. за евро. При этом финансовые организации имеют право поднять ставку, которая может быть соразмерна текущей ставке по ипотеке в рублях.
По мнению члена комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Олега Казаковцева, валютным ипотечникам необходимо оказывать поддержку, однако решение о такой помощи должно быть взвешенным.
Сенатор поддержал предложения депутатов о наложении временного моратория на штрафы и пени для валютных заемщиков, а также принятие фиксированного курса. Но к нужно в каждом случае разбираться отдельно, кому и какими суммами нужно помогать.
- Для некоторых граждан это был единственный шанс приобрести жилье, - уверен Олег Казаковцев.- Я считаю, что банки, которые активно продавали валютные ипотечные кредиты, должны нести риски. Прежде всего, банк как субъект экономической деятельности должен был оценивать риски, а не скидывать проблему на заемщика.
В настоящее время на рассмотрении в Правительстве РФ находится законопроект по которому, если будет принят, банкам придется конвертировать остаток долга каждого заемщика в рубли с перерасчетом по курсу на день подписания ипотечного договора. Процентная ставка должна составить 12,2% годовых – средний уровень 2014 года. Законопроект также вводит годовой мораторий на отъем жилья у тех, чьи кредиты подлежат реструктуризации. А все штрафы, пени и неустойки должны быть аннулированы.
Правительством России выделено 20 миллиардов рублей для субсидирования процентной ставки по ипотеке для граждан. Ожидается, что в до конца февраля будут приняты все необходимые нормативные акты, программы, где будет прописано, каким образом эти средства будут поддерживать ипотечное кредитование и дадут новый импульс развитию строительной отрасли.
Мнение эксперта
Виктория Божак, риелтор:
- В регионах очень маленький процент граждан, которые брали валютную ипотеку. Если люди обращались в агентства недвижимости, то им советовали брать кредиты и ипотеку в рублях. Знаю, что и многие банки давали подобные советы заемщикам. В любом случае, если квартира приобретена по ипотеке ее можно продать. Есть несколько способов. Самый распространенный - это когда за квартиру дается задаток в размере долга перед банком. Клиент погашает свой кредит и получает новое свидетельство без обременения. Дальше происходит обычная сделка. Меньше проблем и проволочек будет, если продавец (чья квартира в ипотеке) и покупатель (желающий купить недвижимость с привлечением кредита или ипотеки) являются клиентами одного банка. Все вопросы по купли-продаже будет решать банк. В последнее время это одна из самых востребованных форм продажи квартир, обремененных ипотекой, кредитом. В этом случае не нужно ждать долгое время согласований между местным и главным филиалом банка, а также продавать квартиру по невыгодной для продавца цене.
