10 "нельзя" при перепланировке квартиры
НедвижимостьИдеи, которые нельзя реализовывать, перестраивая жилище "под себя".
Часто, обретая собственную типовую жилплощадь в многоквартирном доме, владелец желает внести что-то свое: перенести стену, прорубить еще один вход на лоджию. У каждого свои фантазии, ведь хочется максимально задействовать нефункциональные площади. Однако без разрешения органов власти можно делать лишь косметический ремонт. Переустройство или перепланировку надо в обязательном порядке согласовывать.
Самовольное внесение изменений во внутренние помещения зданий (квартир, офисов) может привести к трагедии. Тому последний пример - обрушившаяся казарма в Омске, где погибли десантники.
Свободная планировка по плану БТИ
До сих пор повсеместно проводятся никем не санкционированные работы по изменению внутренней конфигурации и переоборудованию жилых помещений, что порой опасно для целостности зданий. С чисто человеческой точки зрения, желание обустроить "под себя" вполне понятно.
"Сталинки" изначально проектировались только, как коммунальные квартиры с длинным коридором и множеством дверей по обеим сторонам. "Хрущевки" - пятиэтажные дома с микроскопическими комнатками и почти аналогичными по величине прихожей и кухонькой. "Панельки" советского периода в большинстве случаев "штамповались" с мало кому понятной планировкой.
Сейчас многие стараются приобретать недвижимость со свободной планировкой. По логике — делать в ней можно, что хочется и планировать размещение комнат на свое усмотрение. Вот только после воплощения всех своих идей оказывается, что свобода эта мнимая и на плане БТИ назначение каждого помещения четко определено.
По словам риелтора Виктории Божак, не редки случаи, когда, покупая квартиру, граждане не обращают особого внимания на расположение в ней функциональных зон, а заботятся о том, чтобы выгодно вложить деньги.
- После оформления квартиры в собственность, успокоившись от суеты, они видят, что недвижимость не соответствует представлениям нового владельца о комфорте и не подходит для его семьи, - рассказывает Виктория Божак. - И новый собственник начинает доводить квартиру до своих желаемых стандартов, в ходе которых часто затрагиваются несущие конструкции здания. В результате оно может даже обрушиться. Лучше самим не экспериментировать, а обратиться к архитекторам, которые помогут составить план перепланировки и с ним уже обращаться в БТИ. Там он пройдет проверку, специалисты на месте посмотрят и оценят фронт работ. Только после того, как будет получено официальное разрешение, стоит приступать к улучшению своей квартиры.
При этом нужно знать, что есть ряд ограничений, при которых не допускаются переустройства помещений:
• Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
• Переустроенное помещение или смежные с ним площади могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
• Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
• Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не допускается:
• Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах- пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
• Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Где поставить камин
Но не только сносом стен или переносом дверей балкона ограничивается реконструкция квартиры. Многие хотят поменять местами кухню со спальней, а в кладовке устроить душевую кабину.
Запреты и то, какие работы можно, а какие нельзя проводить прописаны в санитарно- эпидемиологических требованиях к жилым зданиям и помещениям, а также в Жилищном кодексе РФ. Они должны выполняться всеми собственники помещений.
Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Возможен только один вариант - устройство санузла в верхнем уровне над кухней в двухуровневых квартирах. Ограничений по размещению других "влажных зон" - кухонь и постирочных - нет.
Таким образом, располагать кухню можно в любом месте квартиры, за исключением площади под санузлами соседей сверху (при условии соблюдения норм освещенности и вентиляции). Расширение и перенос санузлов возможны только в пределах прилегающих вспомогательных помещений: коридоров, холлов, прихожих, кладовых. На месте комнат и кухонь их устраивать не разрешается.
Нельзя закрывать доступ к оборудованию (вентилям, кранам и пр.), а также устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях.
Не допускается устройство теплых полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.
Запрещается перенос радиаторов в застекленные лоджии и балконы.
Не допускается устройство непосредственного входа из спальни и кухни в санузел (ванную комнату) во всех квартирах, кроме элитных. Исключение - наличие другого помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Нельзя ликвидировать перегородку между комнатой и кухней, если последняя оснащена газовой плитой, особенно в однокомнатных квартирах. Помещения, оборудованные газовыми плитами, газовыми колонками и т. д., должны быть отделены от жилых комнат.
Не разрешается проектировать жилые комнаты и кухни без непосредственного естественного освещения.
Не допускаются разборка (полная или частичная) межквартирных перегородок и устройство проемов в межквартирных стенах. Это возможно лишь при условии, что происходит объединение двух квартир.
Запрещается "захватывать" чердак, подвал, часть межквартирного тамбура и т. д., так как в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 36) они являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
