Как купить квартиру с помощью эскроу-счета

В настоящее время строительная отрасль фактически работает сразу в трех правовых режимах, связанных с законодательными нормами о дольщиках.

Первый касается застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. На них не действуют новые нормы законодательства за исключением усеченного банковского сопровождения.

Второй правовой режим - переходный - для разрешений на строительство, полученных с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года, когда к застройщикам, привлекающим деньги граждан, предъявляются серьезные требования.

И, наконец, с 1 июля 2019 года строительные компании должны полностью перейти на эскроу-счета.

Как рассказал "Российской газете" министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, главные задачи, которые решены в законе о долевом строительстве, - более прозрачная работа застройщиков, подконтрольность денег граждан, которые направлены на жилищное строительство, и новые условия работы с 1 июля 2019 года.

- Большую роль, согласно поправкам в закон, берут на себя банки, поэтому важно сохранить баланс между кредитными организациями и застройщиками, - рассказал Владимир Якушев. - Важно, чтобы в переходный период правильно трактовали новое законодательство, поэтому мы провели большое мероприятие, на котором разъяснили и банкам и застройщикам его особенности. Утвержден состав документов, которые застройщик, работающий со средствами дольщиков, обязан представить в уполномоченный банк для открытия счета и проведения операций по нему. Кстати, первый проект в стране, который застройщик реализовал через счета эскроу, был запущен в Тюмени. У строительной компании все получилось неплохо.

А как будет работать модель с использованием эскроу-счетов?

Покупатель сам выбирает квартиру в строящемся жилом комплексе, который ему понравился. Для того, чтобы оплатить недвижимость, гражданин открывает счет в уполномоченном банке. После чего вносит на него свои средства или туда деньги перечисляет кредитная организация, если квартира покупается в ипотеку. С этого момента, как деньги поступили на эскроу-счет, покупатель не сможет их забрать, пока идет строительство. Обратно деньги он сможет получить только в том случае, если застройщик не выполнит свои обязательства. После ввода дома в эксплуатацию и получения ключей средства с эскроу-счета переходят застройщику. Таким образом, банк выступает гарантом выполнения таких обязательств застройщика, как соблюдение заявленного срока о вводе в эксплуатацию объекта недвижимости, а также контролирует все расходы застройщика.

В настоящее время уже 55 банков в России имеют возможность открыть эскроу-счета. Решая, с каким банком застройщик будет сотрудничать для получения кредита на строительство, он тем самым и определяет, где будут открываться эскроу-счета.

Теоретически, после перехода на эскроу-счета, компаниям-застройщикам никто не запрещает продавать новостройки на этапе строительства. Вот только они не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования работ. Для этого им придется брать кредит в банке, или рассчитывать на собственные финансовые ресурсы.

Что касается гарантий для граждан, решивших приобрести квартиру по договору долевого участия, то на эскроу-счета распространяется защита Агентства страхования вкладов. Максимальный объем возврата средств, при возникновении проблем у банка, ограничен 10 миллионами рублей.

Стоит знать, что в отличии от депозита, на эскроу-счет не начисляются проценты. В том случае, если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета. По новым правилам, застройщик может задержать ввод дома не более, чем на 6 месяцев. Иначе все деньги, которые лежат на эскроу-счетах, уйдут покупателям обратно.