Однушка на миллион
Расскажем о стоимости однокомнатных квартир в городах ЦФО.
Квартиры с небольшой площадью всегда были привлекательны для покупателя. Мы сравнили цены на вторичное жилье в городах центрального федерального округа (ЦФО) и расскажем, в какую сумму обойдется покупателю типовая «однушка» и что входит в эту стоимость.
Почему так дорого?
По оценкам экспертов, в новостройках цены на жилье в прошлом году подскочили в среднем на 20-25%, а вторичное жилье подорожало на 12-15%. На сегодняшний день, сравнительно недорогая однокомнатная квартира в ЦФО обойдется покупателю в среднем от 1,5 млн. рублей, а однокомнатная квартира премиального класса примерно 4,8 миллионов.
Непростой 2020 «перегрел» рынок недвижимости покупательским ажиотажем. Коснулось это и новостроек и вторичного жилья. Стремясь сохранить свои сбережения, россияне стали массово вкладываться в недвижимость и оформлять ипотечные кредиты на жилье. Квартиры разлетались как «горячие пирожки». Одна из причин резкого повышения спроса – девальвация рубля. Средства, которые лежат мертвым грузом, будут уничтожены ослаблением курса. Среднестатистический россиянин уверен, что недвижимость — это стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Квартира всегда останется выгодным капиталовложением – в ней можно жить, сдавать, а при необходимости - продать. Поэтому многие принимали решение инвестировать свои сбережения в ликвидную недвижимость.
Также подогрели интерес покупателей новая программа льготной ипотеки под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жилье стало доступнее. Но не все так гладко и подводные камни вышли на поверхность довольно быстро. Словно грибы после дождя, выросли цены на жилплощадь.
Если продавцы "вторички" вслед за застройщиками пытаются завышать цены, то на цены в новостройках повлияло увеличение себестоимости строительства, и цены будут продолжать расти. В Совете Федерации заявили, что стройматериалы с прошлого года стали дороже на 50%, а цены на арматуру увеличились на 100%. Материалы, в производстве которых применяют металлопрокат, подорожали на 10 – 70%. В последние месяцы цены растут на все виды строительных материалов: от бруса до базальтового утеплителя. Подорожают экскаваторы, экскаваторы-погрузчики, бульдозеры и другая техника, задействованная на стройке и при переработке металла. Также одной из ключевых проблем застройщиков, стала нехватка рабочих рук на стройках. Все началось с закрытия границ в пандемию. До 40% рабочих – граждане соседних стран, отсюда и недокомплект по отдельным специальностям. Работать стало некому, пришлось набирать бригады, которые готовы работать за более высокий оклад, нежели строители из ближнего зарубежья. В 2021 году эта проблема также остается актуальной. Застройщики пытаются «отбить» вложенные затраты на материалы, технику и рабочую силу, включая их в стоимость квадратного метра, также важно не упустить «свое». Покупатели готовы платить за новенькое жилье и застройщики активно этим пользуются.
Привлекательность «однушек»
Однокомнатные квартиры всегда имели высокий покупательский интерес. Подобное жилье часто является стартовым для молодой семьи без детей, студентам покупают «однушку» родители, ведь у взрослого чада должен быть свой угол, и гораздо выгоднее приобрести жилье в ипотеку, погасив ее полностью или частично за время обучения ребенка, нежели снимать жилье. Пожилые люди выбирают мини-квартиры, по причине низких коммунальных платежей (ведь все мы знаем, что не каждый пенсионер похвастается достойной пенсией).
Еще одна категория охотников за однокомнатными квартирами – это инвесторы, для них такое жилье лакомый кусочек, ее легче всего сдавать в аренду. В таком случае чаще приоритет отдается первичному жилью.
Мнение и прогнозы экспертов
Мы обратились в агентство недвижимости «ART-недвижимость» г. Воронежа, которое уже 20 лет реализует активные сделки на рынке жилья.
В агентстве нам рассказали, что на сегодняшний день, ажиотаж на покупку жилья снизился:
«…На сегодняшний день практически нет инвестиционных покупок, ради того, чтобы уберечь деньги от инфляции. Клиенты в основной массе те, кому надо решать жилищные вопросы в любом случае. Мы наблюдаем активный спрос на вторичное жилье с ремонтом и мебелью, чтобы как говорится – заходи и живи».
Нам объяснили также, что на новостройки слишком завышены цены, да и предложение «однушек» довольно скудное, что и привело к снижению покупательского спроса. Даже дешевая ипотека потребителю уже не интересна, многие уходят на покупку от физических лиц, где их ждет более низкая цена и хорошая комплектация.
О том, будут ли продолжать расти цены на жилье или ожидается снижение стоимости, рассказала эксперт, юрист и основатель компании «ART-недвижимость» Оксана Сысоева.
«…Рост цен на рынке недвижимости всегда зависит от покупательского спроса. Есть понятие «сезонности», например, квартиры начинают пользоваться спросом начиная с весны. В апреле он достигает своего пика. Так, молодые семьи в преддверии свадеб желают обзавестись жилплощадью. Летом спрос будет ниже, а к концу лета и началу осени, вновь ожидается новый покупательский интерес – родители приобретают квартиры своим детям, поступившим учиться в другой город. Поэтому в подъем сезонности может быть незначительное повышение цен, но оно будет не глобальным. Обычно инфляция составляет 3-7% в год. Мы входим в обычный режим рынка продаж. Конечно, падать цены не будут. Не бывает такого, чтобы квартира вчера стоила пять миллионов, а сегодня уже стоит два, и никто ей не интересуется. Цены останавливаются, но не падают. На вторичном рынке можно договориться локально об «уступках» с продавцом, но никакого ценопада мы не прогнозируем…».
Покупатели в большей степени предпочитают приобретать однокомнатные квартиры в домах не старше 6-7 лет, площадью от 37 кв. м. до 42 кв. м.
Если это первичное жилье – покупателям важно наличие чистовой отделки или возможностью докупить этот ремонт от застройщика, включив в ипотеку.
Если это вторичный рынок, то люди выбирают квартиры с качественным ремонтом. Квартиры на вторичном рынке без ремонта спросом практически не пользуются.
В «ART-недвижимость» отметили, что при адекватной рыночной стоимости «уходят» одинаково хорошо, как первичное жилье, так и вторичное.
«Выгодное» предложение
Рассмотрим предложения вторичного рынка жилья в городах ЦФО.
Открываем сервис объявлений «Авито». Нас интересуют «однушки» по самой низкой стоимости. Не берем в расчет общежития, малосемейки, частные постройки, и абсолютно нежилые помещения, которые продажники выдают за полноценные квартиры.
На рынке вторичного жилья лидируют всем известные хрущевки и брежневки в домах советской постройки. Площадь у таких квартир небольшая – в среднем 30 - 35 кв. м. Кухня в хрущевке очень миниатюрная – 5 – 6 кв. метров. Здесь все планировалось под советского человека, каждый шаг которого был продуман за него. Считалось, что для приготовления борща большая площадь не нужна.
В нашем рейтинге самых дешевых квартир, лидируют предложения в Брянске, значительно дороже обойдется похожая однокомнатная квартира в Белгороде.
Рассмотрим одно из самых дорогих предложений по цене в рейтинге низкой стоимости - 1-к квартира, площадью 30,1 м², на втором этаже, расположенная в 2-х этажном доме, «хрущевской» постройки. Нам обещают очень выгодное предложение - стоит такая квартира 1 950 000 рублей.
Возле дома детская площадка - обшарпанная горка, старые качели и ржавеющая от дождей лестница, впрочем, при желании территорию можно обустроить и самостоятельно, однако нужно учитывать, что на это потребуются дополнительные затраты. Вокруг такие же дома – близнецы и соседские огороды. Летом, когда все зелено и живо, возможно здесь вполне миленько, но осенью и зимой глядя в окно, хочется занырнуть под одеяло и не просыпаться до весны.
Ну что же – второй этаж, это неоспоримый плюс – подниматься и спускаться недолго, не устанешь, да и в окна никто заглядывать не будет.
Смотрим планировку: Кухня - 6,1 м²; Комната - 14,7 м²; Коридор - 5,3 м²; Ванная - 2,2 м²; Туалет - 0,9 м².
На этой кухне, советский гражданин и готовил тот самый борщ. Где – то даже пятна остались. Кухонная раковина, готова уже как десять лет назад отправиться на ближайшую помойку, да и вообще сантехника «плачет» горючими слезами. Окна в квартире деревянные – наверное, на зиму их утепляли ватой, на стене традиционный ковер, доставшийся в наследство от бабушки (все советские дети перед сном, развивали воображение, разглядывая замысловатые ковровые узоры), пожелтевшие обои наводят тоску, ну, а собственники любезно предлагают оставить раритетный сервант отломанной дверцей в качестве презента.
«Выгодное» предложение? Решать вам.
На графике ниже отражена среднерыночная стоимость бюджетных однокомнатных квартир.
Маленькая, да удаленькая
Сложно назвать минимальную площадь однокомнатных квартир на вторичном рынке – многое зависит от их планировки и года, типа застройки, внутреннего оснащения, когда был сдан дом.
Парадокс, но занимаясь оценкой стоимости вторичного жилья на сервисе «Авито», мы обнаружили дефицит предложений по так называемым «малосемейкам» или «гостинкам» с минимальной квадратурой в городах центрального федерального округа.
Квартир – «малышек» совсем не осталось.
Почему покупателей стал привлекать именно небольшой метраж? Это легко объясняется доступной стоимостью. Из оставшихся вариантов, рекордсмен по самой минимальной квадратуре – Липецк, здесь была замечена квартира, площадью 11,8 кв. м, она обойдется покупателю в 730 тыс. рублей. Конечно, в квартире предстоит сделать ремонт для комфортного проживания и вложить еще не меньше половины ее стоимости, но кого это останавливало? В Орле квартира, площадью 13,4 кв. м, будет стоить 500 тысяч рублей, и конечно жилплощадь также нуждается в материальных вложениях.
Фото: avito.ru
На фото: 1-к. квартира в Липецке, 13 м², 5/5 эт. за 850 тыс. рублей с неплохим косметическим ремонтом.
Ниже приведена сводная таблица по ценовым предложениям на такие квартиры в городах ЦФО.
|
Самые маленькие по квадратуре однокомнатные квартиры в городах ЦФО |
|
||
|
Город |
Стоимость, тыс. руб. |
Общая площадь, кв. м |
|
|
Белгород |
1400,00 |
18,20 |
|
|
Брянск |
800,00 |
20,00 |
|
|
Воронеж |
820,00 |
13,00 |
|
|
Курск |
760,00 |
14,00 |
|
|
Липецк |
730,00 |
11,80 |
|
|
Орел |
500,00 |
13,40 |
|
|
Тула |
800,00 |
16 |
|
В квартире евроремонт
Понятие о евроремонте пришло в нашу жизнь из Европы в начале 90-х. Двадцать пять лет назад евроремонт квартиры предполагал определенный уровень качества материалов и работы. Это - определенный этап в истории дизайна нашей страны. Люди, расставаясь с советскими интерьерными традициями желали всего и сразу: хотелось красоты на каждом квадратном метре и желательно побольше. Отличие евроремонта от обычного косметического – это желание выглядеть «побогаче». Например, это многоуровневые потолки, декоративный камень, ниши, фрески и фотообои. Современный дизайн, как отмечают дизайнеры – стремится к натуральности и чистоте линий.
В объявлениях нам встречались квартиры, в которых собственник гордо сообщал, что в его квартире выполнен евроремонт, звучит статусно, но часто «евроремонт» в такой квартире, это обычные натяжные потолки и стены в обоях.
На сегодняшний день керамическая плитка в ванной комнате и пластиковые окна – не роскошь, а обыденность, но не все собственники об этом знают, пытаясь озвучить все достоинства своей квартиры, они часто «завышают» реальную стоимость, рискуя остаться «со своей буренкой» самому.
В наш объектив попала однокомнатная квартира из Белгорода, площадью 42 м² и стоимостью 6,1 млн. руб.
Дом 6-ти этажный, кирпичный, 2003 года постройки, квартира расположена на 3 этаже, лифт отсутствует (чтобы поднять тяжелую мебель придется потрудиться), дворовая территория с современной детской площадкой закрытая, есть отдельные парковочные места, что придется по душе автолюбителям. Жилая комната - 20 кв. м. Хоть советские люди борщ здесь и не готовили - в площади кухня далеко не ушла от хрущевок - здесь 9 кв. м, газ отсутствует, но имеется льготная эл. энергия. Балкон с освещением и видом на Марфо-Мариинский монастырь (что, несомненно, порадует глаз).
В объявлении указан проведенный евроремонт, но мы ведь помним, что из себя представляет тот самый евроремонт, вероятнее автор объявления имеет ввиду обычный косметический ремонт.
Дом расположен в центре города, а в центре квартиры всегда дороже.
И, как результат чересчур завышенная цена на такое предложение.
Чисто, уютно, заходи и живи.
Большие и дорогие
Рассматривая однокомнатные квартиры больше стандартной площади, мы сделали выводы, что цена не зависит от количества квадратных метров, но зависит от расположения и близости к инфраструктуре. Например, квартиры в центре всегда будут в цене, вне зависимости от площади и вложений собственников в ремонт. Однако и в новоиспеченных микрорайонах, где под рукой вся необходимая инфраструктура - ТРЦ, школы, детские сады и поликлиники цены на жилье не уступают, а где-то даже и превосходят предложения в центре.
В рейтинге участвовали квартиры в городах ЦФО с ремонтом под ключ, благоустроенные и меблированные.
Самую просторную квартиру, мы отыскали в Орле, площадью 83 кв. м., которая обойдется покупателю в 5,5 млн. рублей, где 1 кв. м. такой квартиры будет стоить 66,3 тыс. рублей. В Воронеже, напротив - 80 квадратов выставлено на продажу за 3,3 млн. рублей, где 1 кв. м. составит 41,3 тыс. рублей соответственно. А вот Курск стал рекордсменом по стоимости за квадрат – здесь предлагают к приобретению 59,1 кв. м. за 5,5 млн. руб., а цена за «квадрат» у такой квартиры составляет 93,1 тысячи рублей.
В таблице ниже представлен ценовой диапазон таких апартаментов:
|
Самые большие по квадратуре однокомнатные квартиры в городах ЦФО |
|
||
|
Город |
Стоимость, тыс. руб. |
Общая площадь, кв. м. |
|
|
Белгород |
4990,00 |
78,50 |
|
|
Брянск |
4500,00 |
58,30 |
|
|
Воронеж |
3300,00 |
80,00 |
|
|
Курск |
5500,00 |
59,10 |
|
|
Липецк |
5500,00 |
77,00 |
|
|
Орел |
5500,00 |
83,00 |
|
|
Тула |
5300,00 |
57,90 |
|
Что же касается оценки стоимости жилья премиального класса, тут на стоимость играет и расположение, и площадь, и инфраструктура, и состояние ремонта.
В Воронеже за 6,4 млн. рублей продается 1-к квартира, 53 м², на 2 – м этаже 5-ти этажного дома. Как указано в объявлении - «…Дом расположен на берегу водохранилища с прекрасным видом на водную гладь и является образцом качественной постройки: идеальная кладка кирпича, кровля, водостоки, отливы, тротуарная плитка, ландшафтный дизайн, детская площадка и зона отдыха…».
Здесь мы видим авторский дизайн по описанию собственника (возможно и тот самый исторический евроремонт).
«…Имеется шикарная отапливаемая лоджия. Мебель изготовлена на заказ из натурального дуба с отделкой экокожей. Шикарная итальянская душевая кабина стоимостью 200 000 рублей с мраморным поддоном и терморегулятором подогрева воды. Бытовая техника, кухонный инвентарь (все, что изображено на фото) входят в стоимость. Имеется видеонаблюдение, домофон, сверхсовременная система кондиционирования воздуха…». Отмечает автор объявления.
В Брянске, на 3-м этаже из 10-ти, гламурная «однушка», площадью 53,3 м² в элитном кирпичном доме ждет своего счастливого обладателя за 3,95 млн. рублей. Жилая площадь здесь 20 квадратов, а площадь кухни равна 16 м² - здесь можно даже пританцовывать во время приготовления блюд. Вид из окна во двор, где довольно оживленно. Также можно созерцать двор, выйдя на лоджию.
Хотите читать наши новости раньше всех?
Новости из приоритетных источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других
Добавить
