Земельная доля в Воронеже: что с ней делать?
Недвижимость<B>Земельная доля</B> — это участок, который житель области мог получить во время реформы при приватизации сельскохозяйственных угодий. Теоретически — она принадлежит ему, а практически — является частью общей собственности. Поэтому и вопросов вокруг предмета — много.
Как сообщили корреспонденту ИА vRossii.ru в пресс-службе правительства Воронежской области, спорные моменты жителям региона разъяснил руководитель Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области Максим Увайдов.
Каким образом собственник земельной доли может ею распорядиться?
Земельная доля, полученная в ходе реализации земельной реформы при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельхозназначения.
Правила оборота земельных долей устанавливаются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с этим законом собственник земельной доли может распорядиться ею следующим образом:
- выделив земельную долю в конкретный земельный участок на местности для создания либо расширения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом;
- без выделения земельного участка в счет земельной доли: внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать, подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в общей собственности, а также завещать свою земельную долю.
Устанавливает ли законодательство сроки распоряжения земельными долями?
Каких-либо сроков по распоряжению земельными долями законом не установлено.
Вместе с тем следует иметь в виду, что земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, приобретают статус невостребованных земельных долей.
Субъект Российской Федерации (Воронежская область) и органы местного самоуправления вправе сформировать в счет таких земельных долей земельный участок и признать в судебном порядке за собой право собственности.
С момента вступления в законную силу судебного решения о признании права собственности Воронежской области либо муниципального образования на сформированный в счет невостребованных земельных долей земельный участок право собственности лиц, не распорядившихся своими земельными долями, прекратится.
Каков порядок выделения земельного участка в счет земельной доли?
Данный порядок урегулирован ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и состоит в следующем.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности. Образование земельного участка осуществляется на основании этого решения.
Участники долевой собственности о проведении общего собрания уведомляются не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, или опубликования сообщения в газете «Молодой коммунар».
В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение земельного участка, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в газете «Молодой коммунар» с указанием его предполагаемого местоположения.
Кроме описания местоположения земельного участка, извещение или сообщение должно содержать указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка участнику долевой собственности, требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли, или указанному в извещении представителю.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.
В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления от участников долевой собственности не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.
Далее проводятся кадастровые работы (участок ставится на кадастровый учет) и регистрация прав собственности на земельный участок.
Как разрешаются споры о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли?
Споры о местоположении выделяемых земельных участков в счет земельных долей разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых установлен Законом Воронежской области от 13.05.2008 № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области».
Согласительные процедуры включают в себя две стадии:
- проведение участниками долевой собственности переговоров;
- проведение участниками долевой собственности согласительных процедур с участием уполномоченного органа – Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Первой стадией согласительных процедур, используемых для разрешения споров о местоположении выделяемого земельного участка в счет земельной доли (земельных долей), являются переговоры участников долевой собственности, которые проводятся в сроки и в порядке, определенном ими самостоятельно.
При принятии участниками долевой собственности согласованного решения оформляется протокол, который составляется и подписывается всеми участниками переговоров в день их проведения.
В случае недостижения согласованного решения о местоположении выделяемого земельного участка путем переговоров либо уклонения одной из сторон спора от участия в переговорах участники долевой собственности, желающие выделить земельный участок, в течение десяти календарных дней вправе обратиться в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области с просьбой провести согласительные процедуры по рассмотрению спора о местоположении выделяемого земельного участка.
Для разрешения спора участники долевой собственности обязаны представить в Департамент:
- заявление о проведении согласительных процедур;
- копии правоустанавливающих документов в отношении земельных долей, в счет которых их собственники намереваются выделить земельный участок (земельные участки);
- копию (выписку) из решения общего собрания участников долевой собственности об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (при наличии такого решения);
- доказательства письменного извещения участником долевой собственности, желающим выделить земельный участок в счет земельной доли, остальных участников долевой собственности, в том числе копии почтовых уведомлений о вручении писем или публикации соответствующего сообщения в газете «Молодой коммунар»;
- доказательства обращения к участникам долевой собственности о проведении первой стадии согласительных процедур - переговоров и уклонения другой стороны спора от проведения переговоров.
В течение 30 календарных дней со дня поступления указанных документов Департамент проводит совместное рассмотрение данного спора с участием всех заинтересованных лиц или их представителей.
При подготовке к рассмотрению спора Департамент вправе в соответствии с действующим законодательством обращаться за разъяснениями в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, привлекать должностных лиц органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, научные и иные организации, ученых и специалистов.
Уведомление о рассмотрении Департаментом данного спора направляется участникам долевой собственности почтовым отправлением.
По результатам рассмотрения спора о местоположении выделяемого земельного участка с участием Департамента принимается согласованное решение, которое подписывают все участники рассмотрения спора.
В случае недостижения согласованного решения по спору о местоположении выделяемого земельного участка либо уклонения одной из сторон от участия в рассмотрении спора (при ее надлежащем уведомлении) участники долевой собственности в соответствии с действующим законодательством вправе обратиться в суд.
Как можно изменить размер арендной платы за использование земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в общей долевой собственности?
Согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Закону Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», решение о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается на общем собрании собственников земельных долей, каждым собственником самостоятельно. Понуждение к передаче земельных долей в аренду не допускается.
Арендная плата за использование земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, может быть взыскана только в случае наличия договора аренды, заключенного между собственниками земельных долей и арендатором в соответствии с действующим законодательством.
Договором аренды определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. В договоре может быть предусмотрено сочетание различных форм арендной платы, в том числе компенсация земельного налога.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В случае если согласованное решение об изменении размера арендной платы не достигнуто, собственники земельных долей в соответствии со ст. 64 Земельного кодекса РФ имеют право обратиться с исковым заявлением в суд о защите своих прав, предварительно уведомив о своем намерении арендатора.
В каких случаях договор аренды земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в общей долевой собственности, может быть изменен и расторгнут?
В соответствии со ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- при существенном ухудшении имущества;
- при задержке выплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
