Квадратное золото
Вкладываемся в недвижимость: основные правила.
Перепродажа или аренда?
Это два основных способа заработать на инвестициях в недвижимость. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы.
Если свести их к общему правилу, то можно сказать, что перепродажа недвижимости – более выгодный и более быстрый, но и более рискованный способ «поднять деньги».
Опция «сдавать в аренду», наоборот, не сулит высокого и мгновенного дохода, но и менее опасна. (Кроме того, выступая в роли арендодателя Вы, в крайнем случае, всегда сможете «переквалифицироваться» в продавца и всё-таки выставить на продажу свой дом или квартиру.)
Перепродаём
Новые квартиры и дома растут в цене, в основном, в процессе их строительства. После сдачи в эксплуатацию недвижимость продолжает дорожать, но уже менее значительно. Таким образом, идеальный вариант получить максимальную и быструю прибыть – это приобрести квартиру в строящемся доме одним из первых, но и продать её сразу же после сдачи объекта
Однако, существуют и исключения из этого правила – иногда застройщики намеренно занижают цены на раннем этапе строительства. Например, чтобы сделать свои предложения более выгодными, чем у конкурентов. Кроме того, такая ценовая политика может быть обусловлена и какими-то важными минусами данного конкретного строительного проекта.
Кроме квартир и домов можно приобретать для перепродажи и апартаменты. Согласно российскому законодательству, так называются «номера в гостинице общей площадью не менее
Главный плюс вложений в этот вид недвижимости – их более дешёвая, по сравнению с «полноценными» квартирами, стоимость. Разница в цене составляет около 20%.
Существуют также различные способы повысить стоимость приобретённой недвижимости. Например, можно сделать качественный ремонт, перепланировку, разделить объект на несколько частей, а также перевести его из жилого фонда в нежилой или наоборот – в зависимости от вашей конечной цели.
Сдаём
Регулярные исследования российского рынка аренды проводит www.cian.ru. Вот наиболее интересные и актуальные факты и цифры:
- средняя окупаемость квартиры составляет 18,2 года - период окупаемости постоянно растёт,
- доходность от сдачи в аренду ежегодно снижается - в 2021-м году она составляла, в среднем, 5,6% от её стоимости,
- цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем цены на её аренду (в минувшем году +16,1% против +2,2%).
Тем не менее, сдача недвижимости в аренду по-прежнему выгоднее, чем «сдача» денег в банк. Например, в российских городах с населением от миллиона человек средний доход от аренды составил 5,6%, а средний доход от процентов по банковским вкладам (в рублях) – 4,4%.
Отметим важный момент – покупать недвижимость для сдачи в аренду лучше в провинции, хотя в Москве или Петербурге конечная цена аренды для съёмщика и будет выше. Например, эксперты оценили среднюю доходность от аренды в «северной столице» в 4,2%, а в Челябинске в 7,2% годовых.
Наиболее охотно берут в аренду небольшие квартиры – однокомнатные, либо так называемые «евродвушки». (Это двухкомнатные квартиры особой планировки – они состоят из спальни и ещё одного помещения, объединяющего кухню и гостиную). На такие объекты и надо обратить своё внимание в первую очередь. Не стоит забывать и про вышеупомянутые апартаменты.
Риски
Вложения в недвижимость – вещь достаточно рискованная, хотя рынок жилья и более-менее стабилен. Напомним об основных проблемных моментах.
Покупая недвижимость на стадии строительства, Вы можете столкнуться с тем, что проект вообще не доведут до конца или существенно затянут сроки его сдачи. Хотя российское законодательство и защищает «обманутых вкладчиков», притом совершенствуется в этом, сталкиваться с такими проблемами не хочется никому.
Экономическая ситуация в мире и стране может измениться не в лучшую сторону, что обязательно негативно отразиться и на ценах на недвижимость. В периоды финансовых кризисов проблемы с деньгами появляются как у застройщиков, так и у потенциальных покупателей (арендаторов) домов и квартир. Поэтому вкладываться в «недвижку» лучше в более стабильные времена.
Есть и риски, которые Вы не сможете предугадать и предотвратить. Например, рядом с домом, где Вы купили квартиру, могут построить вредное производство или автомобильную развязку. Это снизит стоимость жилья.
Подробнее о теме инвестиций в квадратные метры расскажет наш эксперт - руководитель компании INVITE-недвижимость Эдуард Сюткин.
Эдуард Сюткин
Самым эффективными стратегиями прошлого года стали краткосрочные инвестиции в целях дальнейшей перепродажи. Те, кто выбрали такой подход, заработали до 150-170% годовых на вложенные деньги. Если, к примеру, использовалось ипотечное плечо, то вложенные средства реализовывались не в полном размере стоимости (6, 7 или 8 миллионов), а по первоначальному взносу и платежам по ипотеке. Это один из самых быстродоходных и интересных способов работы, который актуален и в 2022 году.
Второй метод - это инвестирование в объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. Особую популярность получили апартаментные комплексы, в рамках того, что в Сочи был введен мораторий на строительство. Застройщики поспешно стали переоборудовать старые гостиницы, санатории и заводить в них управляющие компании.
Третий способ, который дал низкие результаты - это покупка уже готовых объектов недвижимости с ремонтом, интересными дизайнерскими решениями и дальнейшей продажей. Из-за высокой стоимости квадратного метра жилья с дополнительными расходами на отделку и оформление, включёнными в цену, эта схема не получила нужного спроса. Некоторые агентства продавали объекты покупателям, в которых не особо разбираются, и для последующей перепродажи пускали в реализацию объекты, которые ранее были уже сданы. Отмечу, что сданный объект - это уже вторичка, цена на который не растет, как на новостройки.
Если говорить о трендах 2022 года, то в нашем случае мы серьёзно специализируемся именно на краткосрочных инвестициях, потому что они являются самыми высокодоходными и быстрыми. Нужно понимать в какие объекты стоит заходить при инвестировании и соблюсти 3 ключевых момента - доходность, ликвидность и безопасность. Но существуют дополнительные факторы, на которые также стоит обратить внимание относительно самих объектов. Например, должен быть достаточный запас квадратных метров. В идеале лучше заходить на старте продаж жилого комплекса, либо новой очереди, когда цена находится на нулевом уровне. Если есть большой запас площади, то к объекту сохраняется интерес со стороны агентства и застройщика с поддержкой постоянной рекламы в целях увеличения спроса. И ещё один не менее важный фактор, который касается безопасности - объект должен быть легальным, т.е. построен по ФЗ-214 с ранее проведённой проверкой застройщика.
Вывод: Не все объекты одинаково полезны и не все приносят желаемую доходность. Важно, прежде чем заходить в инвестиционные объекты, найти специалистов, которые хорошо разбираются в рынке и смогут предложить лучшие варианты.
Хотите читать наши новости раньше всех?
Новости из приоритетных источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других
Добавить
