Как проверить продавца квартиры, чтобы не попасть на мошенника

Проконтролировать документы продавца - первостепенная задача. Проверить подлинность паспорта можно с помощью специального сервиса. Личный документ может быть просрочен или недействителен и по другим причинам. В таком случае нужно обратиться в паспортный стол и получить действительный паспорт.

Кроме него, нужно проверить правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, дарения, долевого участия. Подлинную государственную регистрацию права собственности на недвижимость можно увидеть в выписке из ЕГРН. До 2016 года на руки выдавалось свидетельство о государственной регистрации права.

Для проверки актуальности права собственности продавца, отсутствия запретов на распоряжение объектом и ограничений права собственности можно также получить выписку из ЕГРН. В ней отражена информация о переходе прав, таким образом можно получить информацию о том, сколько раз и как часто происходила смена собственников данного объекта.

Сведения, содержащиеся в выписке, актуальны на момент ее выдачи, поэтому в Кадастровой палате советуют получать выписку незадолго до сделки.

Перечень документов  для сделки с недвижимостью:

• выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные о собственниках, указаны ограничения, аресты и обременения, если такие есть;

• документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о наследстве и т. д.);

• единый жилищный документ (содержит сведения о всех прописанных и заменяет выписку из домовой книги и финансово-лицевой счет);

• технический паспорт квартиры (по нему видно, производились ли перепланировки);

• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из MФЦ;

• выписка из психоневрологического диспансера, доказывающая что продавец дееспособен;

• свидетельство о браке или о его расторжении, брачный договор либо соглашение о разделе имущества супругами. В случае если квартира приобреталась в браке, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Согласие должно быть заверено нотариально;

• согласие органов опеки и попечительства, если сособственниками и выступают несовершеннолетние дети.

Следующий шаг - проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств. В противном случае сделку о покупке квартиры в дальнейшем могут признать недействительной в суде.

Наличие в отношении продавца исполнительных производств можно посмотреть на сайте ФССП. Это позволит узнать о просроченных обязательствах, которые могут привести к банкротству, а также наличие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика.

Семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом могут серьезно навредить покупателю спорного имущества.

Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).

К рискам относятся и дела о банкротстве. Если продавец квартиры является фигурантом дела о банкротстве, подтвердить или опровергнуть этот факт можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.

У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных).

Неплохо проверить, не является ли продавец участником или акционером юридических лиц. Узнать эту информацию можно в открытых источниках или с помощью профессиональных порталов. Если выяснится, что продавец квартиры является участником или акционером юрлица, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания. Если продавцу принадлежат акции в АО, а финансовое положение позволяет сделать вывод о том, что вскоре возникнут признаки неплатежеспособности, то в последующем вероятно привлечение продавца к субсидиарной ответственности по обязательствам общества.

Самое "интересное"-  семейное положение продавца.  Для отчуждения объекта, единственным собственником которого является супруг, необходимо получить удостоверенное нотариусом согласие второго супруга. В противном случае сделка, совершенная без оформленного надлежащим образом согласия другого супруга, может быть им оспорена. Но есть случаи, когда согласие второго супруга на продажу квартиры не требуется. Например, если недвижимость была получена одним из супругов безвозмездно — как наследство или в порядке приватизации. Либо если между супругами был заключен брачный договор и право собственности на квартиру закреплено за одним из супругов.

Далее необходимо получить информацию о лицах, зарегистрированных в покупаемой квартире. Сделать это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги или Единый жилищный документ. Эти сведения необходимы для того, чтобы заручиться согласием пользователей объекта на их снятие с регистрационного учета и выселение. Урегулировать вопрос следует до свершения сделки.

Справки из диспансеров будет нелишним запросить у продавца для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия. Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д.

Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы. Также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не торопиться с заключением сделки.