Без бумажки ты букашка

Как обеспечить законность сделки с недвижимостью.

Специалисты не сильно разделяют процесс оформления жилья в новостройке и вторичном рынке. Основные этапы оформления жилья в собственность во время первого и второго варианта не слишком отличаются, и порядок действий вполне очевиден.

Первым делом проверяем документы и подписываем предварительный договор купли-продажи. Затем, при покупке квартиры на вторичном рынке подписываем договор отчуждения. А если речь идет о  покупки жилья в новостройке - акт приема-передачи. Потом регистрируем сделку в государственном органе.

Подписание предварительного договора

Покупая квартиру на вторичном рынке, имейте ввиду, что у продавца должны быть на руках техническая характеристика объекта, сведения о зарегистрированных жильцах, правоустанавливающие документы на жилье (договор дарения, договор купли-продажи, договор приватизации).

Проверьте пакет документов, чтобы выяснить, не наложен ли на недвижимость арест, нет ли проблем с наследованием или нарушением прав лиц, проживающих в квартире. После этого можно вносить аванс. Факт получения денег зафиксируйте в предварительном договоре и расписке.

Во время покупки квартиры в новостройке оплата может оформляться как инвестиционный вклад, участие в долевом строительстве, вступление в товарищество, переуступка прав требования, паевой взнос. Но и в этом случае при проведении сделки составляется предварительный договор.

Не забудьте ознакомиться с документами застройщика: постановление местных органов власти, свидетельство о государственной регистрации аренды или права собственности на земельный участок, инвестиционный контракт, разрешение на строительство, договор о привлечении финансовых средств, план предварительного распределения квартир.

Размер аванса в обоих случаях зависит от условий соглашения – это может быть и стопроцентная выплата стоимости жилья.

Договор отчуждения или акта приема-передачи

Сегодня допускается оформлять жилье в собственность без участия профессионального нотариуса. Важно, чтобы у покупателя был акт приема-передачи или договор отчуждения, в зависимости от того, приобрел он квартиру в новостройке или на вторичном рынке. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже зарегистрированный и оплаченный договор.

В договоре отчуждения указывается стоимость квартиры. Этот документ подтверждает намерения сторон заключить в будущем договор купли-продажи.

Кроме того, в сделках с новостройками оформляется акт приема-передачи. Подписывают его после проверки состояния уже построенного дома.

После подписания акта приема-передачи покупатель становится собственником жилья. Правда, передача квартиры может проходить после подписания договора купли-продажи, во время госрегистрации или после получения свидетельства о праве собственности. Тут уж как договоритесь с продавцом.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является единственным доказательством наличия права собственности на квартиру. Обычно на это уходит 30 дней с момента предоставления необходимого пакета документов. Проверив все бумаги, регистраторы вносят в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) соответствующую запись о собственнике.  

Документы для купли-продажи квартиры

• Документ, удостоверяющий вашу личность. Оригинал и копии всех страниц, несущих в себе информацию.
• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о вступлении в права наследства, решение суда.
• Технический паспорт объекта недвижимости не старше 5 лет до регистрации купли-продажи.
• Договор купли-продажи в трех оригинальных экземплярах.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.
• Свидетельство о заключении брака, если гражданин состоит в браке.
• Нотариально заверенное согласие супруга, в случае продажи квартиры, приобретенной во время совместного проживания, кроме случаев приватизированы, дарения или наследования.
• Если брак расторгнут, то свидетельство о расторжении брака.
• Если супруг умер, то свидетельство о его смерти.
• В отдельных случаях разрешение органов опеки.
• Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.

Экспертное мнение

Виктория Божак, риэлтор:

- Если при покупке недвижимости вы обращаетесь к риэлтору, то он вам объяснит, какие нужны документы, где их брать, на что обратить внимание. Сам агент  может получить кадастровый паспорт на квартиру, а также справку об отсутствия ареста на данный вид недвижимости. При необходимости клиент весь процесс сбора и оформления документов может доверить риэлтору. Для этого агенту выдается заверенная нотариусом доверенность для сбора документов. Не стоит бояться того, что вас обманут. Ведь по этой доверенности риэлтор не сможет купить или продать недвижимость.  У него нет права генеральной подписи.

Что касается сроков, то в каждом конкретном случае нужно разбираться индивидуально. К примеру, на сбор документов для купли-продажи неприватизированной квартиры риэлтор потратит 2-2,5 месяца. Если собирать все бумажки самостоятельно, то процесс может занять полгода.  Так что агент по недвижимости в 2-3 раза может сократить срок сделки.