Недетские вопросы о недвижимости

Как продать квартиру и соблюсти права несовершеннолетних жильцов.

В нашей стране совершеннолетие наступает с 18 лет.  С этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме, а значит  он может самостоятельно осуществлять свои гражданские права, в том числе и  распоряжаться своим имуществом.

О несовершеннолетних

В России несовершеннолетние делятся на два вида – малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет).

От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Дети могут проводить только мелкие бытовые "сделки", к примеру, распоряжаться «карманными» деньгами. Во всех остальных случаях их интересы представляют взрослые.

Юноши и девушки от 14 до 18 лет более свободны. Они самостоятельно могут принимать решения, расписываться в документах. Правда,  все действия происходят с письменного согласия родителей или других законных представителей.

Напомним, что к законным представителям ребенка относятся родители, усыновители,    опекуны (если у ребенка нет родителей и его возраст до 14 лет) или попечители  (нет родителей, усыновителей, возраст от 14 до 18 лет).

Как продать квадратные метры несовершеннолетнего?

Для продажи квартиры (или ее части), принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. Законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Получить согласие органа опеки придется и в случае продажи недвижимости малолетних граждан.  

Законодательство четко не разграничивает случаи, когда можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких нет. Во главу угла ставятся исключительно интересы ребенка. То есть в каждом конкретном случае чиновникам необходимо ответить на вопросы:  не ухудшатся ли жилищные условия, не будут ли ущемлены его имущественные интересы, какова окружающая обстановка. Решение органа опеки носит субъективный оценочный характер.

Органы опеки разрешают продажу, если ребенок-собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении. Бывают случаи, когда опека выдвигает условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет, распоряжаться которым  можно также с предварительного согласия органа опеки.

Еще один нюанс. Бывает, что  продажу разрешают с формулировкой: "с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения". Это значит, что жилье для ребенка покупается раньше продажи имеющихся квадратных метров.

Если вы считаете, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в выдаче разрешения на продажу, обжалуйте решение в суде.

Когда еще требуется разрешение?

• дарение недвижимого имущества
• залог недвижимости
• сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего
• обмен имущества
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• отказ от наследства;
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования.Если ребенок не является собственником, разрешения на продажу не понадобится.

Дееспособность до 18

В некоторых случаях несовершеннолетние могут получить полную дееспособность и до 18 лет. Это возможно, если несовершеннолетний вступает в брак.  В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Однако, если есть уважительная причина, брак может регистрироваться и с 16 лет. С момента заключения брака молодые люди становятся полностью дееспособными. В случае развода до 18 лет дееспособность сохраняется.

Во-вторых, дееспособность наступает в результате эмансипации. В соответствии со ст. 27 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам и совершать любые сделки, в том числе  направленные на отчуждение недвижимости. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом.

Экспертное мнение

Виктория Божак, риэлтор:

- Особых нюансов при продаже квартиры, где собственников является ребенок нет. Но есть два обязательных требования. Первое - получить разрешение на оформление сделки от органов опеки и попечительства.  Второе — продавая квартиру, ребенок не должен получить взамен жилплощадь меньшего размера. Как правило, родители, приобретая вторую, третью квартиру оформляют собственность на своего ребенка. Спустя некоторое время они ее решают продать.  Чтобы не было претензий от органов опеки, можно на ребенка оформить дарственную на жилье, где доля несовершеннолетнего будет больше, чем та, которую планируют продать.

Есть еще один вариант. Теоретически, после продажи недвижимости, которая оформлена на ребенка, полученные деньги переводятся на его счет, открытый в банке.  Но на практике такие  варианты очень редкие.